Viele Darlehensnehmer, die vor einigen Jahren eine Finanzierung für das Eigenheim abgeschlossen haben, fragen sich inzwischen, wie sie das günstige Zinsniveau ausnutzen können. Ein Weg ist die Umschuldung des Vertrages.

Umschuldung kann teuer werden
Während der Zinsbindungszeit des Vertrages wird eine Umschuldung meist relativ teuer. Der Grund: Es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Eine Vorfälligkeitsentschädigung gleicht die finanziellen Verluste der Bank aus, die bei Fortführung des Vertrages nicht entstanden wären. Der Kreditnehmer muss also eine Art Schadensersatz zahlen. Dies resultiert zum einen daraus, dass der Kreditzins über einen längeren Zeitraum als die Vertragsdauer kalkuliert wurde, zum anderen auch daraus, dass die Gewinnmarge über die Zinsfestschreibung verrechnet wird. Beide Teile gehen in die folgende Rechnung zur Feststellung der Vorfälligkeitsentschädigung ein. Und hier beginnt die Analyse für den Kreditnehmer. Er muss die Entschädigung dem Zinsvorteil, des jetzt niedrigen Zinsniveaus, gegenüberstellen. Steht am Ende ein Vorteil, so wird die Baufinanzierung entsprechend günstiger. Bei einem Nachteil lohnt der Umstieg nicht. Doch selbst wenn sich der Umstieg rechnet, so muss der Darlehensnehmer unter Umständen noch geringe Gebühren für die Übertragung einkalkulieren.

Probleme bereitet durchaus der Abschluss von zwei Verträgen mit unterschiedlichen Zinsbindungen. So kann die eine Frist bald auslaufen, während der andere Teil sich noch in der Zinsbindung befindet. Dann ist es schwierig, einen neuen Kreditgeber zu finden, denn dann besteht eine Vorlast für die Immobilienfinanzierung. Dies akzeptieren neue Kreditgeber meist nicht.

Umschuldung nach der Zinsbindung
Nach zehn Jahren hat der Darlehensnehmer das Recht seinen Vertrag zu kündigen, egal für welchen Zeitraum die ursprüngliche Vertragslaufzeit vereinbart wurde. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht mehr an. Sind die Hypothekenzinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger, so kann durch einen günstigen neuen Vertragsabschluss eine preiswertere Finanzierung auf den Weg gebracht werden.

Umschichtung mit Forwarddarlehen
Wer seinen Vertrag heute noch nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann, für den besteht die Möglichkeit, über ein Forwarddarlehen vorzusorgen. "Bis zu 60 Monate im Voraus ist der Abschluss eines Anschlussvertrages möglich", erläutert Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24 GmbH. "Wir empfehlen in diesem Zusammenhang allerdings eher einen Zeitraum von ein bis maximal zwei Jahren im Voraus, da bei längeren Anlauffristen der zu entrichtende Zinsaufschlag den erhofften Vorteil aufhebt."

Festzinsdarlehen mit Kündigungsoption bietet nur scheinbar eine Lösung
Eine Möglichkeit von fallenden Zinsen zu profitieren, ist ein vermeintliches Festzinsdarlehen mit Kündigungsoption. Geknüpft ist das Darlehen allerdings an eine Mindestlaufzeit. Häufig ist eine Kündigung auch nur bei Wohnortwechsel oder Wechsel des Wohneigentums möglich. Dafür muss der Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag zahlen. Nimmt er die Kündigungsoption nicht wahr, so zahlt er drauf. Aufgrund der Struktur dieses Festzinsdarlehens kann der Kreditnehmer dies nicht mit der Begründung von fallenden Zinsen kündigen. Somit entfällt bei diesem Darlehen die Möglichkeit, seine Baufinanzierung preiswerter zu gestalten.